¿Es obligatorio ir al Registro de la Propiedad? Principios Hipotecarios.

No es obligatorio, pero sí es muy recomendable. Ya que da publicidad a que otras personas sepan que una propiedad es nuestra. Es decir, aunque si compramos una casa por un contrato privado, en teoría sería ya nuestra. En caso de que no queramos gastar más dinero y no vayamos al Registro a cambiar la titularidad de la casa a nuestro nombre, y por tanto, esa casa esté en el Registro de la Propiedad a nombre de quien nos la vendió, todavía a efectos jurídicos se presume que la casa sería de él ya que lo que está inscrito en el Registro de la Propiedad es “LA ÚNICA REALIDAD JURÍDICA EXISTENTE”.

Hoy hablamos de forma breve, sobre los principios que se aplican cuando tenemos una propiedad u otro derecho real (como las hipotecas) sobre un inmueble  inscrito en el Registro de la Propiedad.

Los principios hipotecarios son normas básicas y fundamentales que organizan  la publicidad del Registro de la Propiedad. Es decir, son principios que se tienen en cuenta a la hora de inscribir un derecho sobre un bien inmueble ya sea un derecho de propiedad, una hipoteca, un usufructo sobre ese inmueble….Son fundamentalmente 10 principios:

1. Inscripción.
2. Legitimación.
3. Fe Pública Registral.
4. Especialidad o Determinación.
5. Legalidad.
6. Tracto sucesivo.
7. Prioridad.
8. Rogación.
9. Rango.
10. Consentimiento.

Resumiremos todos esos principios de forma breve:

  •  Principio de Inscripción: 

La inscripción de los títulos que acreditan un derecho sobre un inmueble en el Registro de la Propiedad, es voluntaria, pero muy recomendable. La inscripción de un título o derecho en el Registro de la Propiedad, es el medio por el que se obtienen los beneficios de la publicidad del Registro de la Propiedad. Por ejemplo, la inscripción de un derecho de propiedad sobre nuestra casa hace publicidad “que esa casa es nuestra”. Se inscribe en el Registro de la Propiedad: la situación, lindes de los inmuebles, el derecho que se inscribe, la persona  a cuyo favor se inscribe, el que transmite en inmueble…etc.

  • Principio de Legitimación:

Se presume  que la realidad publicada por el Registro es la única realidad jurídica existente, los derechos inscritos da eficacia legitimadora sobre cualquier otro título no inscrito en el Registro de la Propiedad. Si otra persona cuyo derecho sobre un inmueble no esta inscrito, pretende ir en contra de la persona que sí tiene un derecho inscrito en el Registro de la Propiedad, tiene que realizar primero una demanda para hacer nula esa inscripción.

  • Principio de Fe Pública Registral: 

Los títulos sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceras personas. que de buena fe adquiera de forma lucrativa (pagando) algún derecho de persona (ejemplo la propiedad), que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

Explicamos este principio mejor con un ejemplo: Si compramos una nave industrial a Pepe e inscribimos esa adquisición en el Registro de la Propiedad y luego resulta que Pepe ya había vendido esa nave a otra persona anteriormente a nosotros. Al estar inscrito nuestra adquisición en el Registro, estaríamos protegidos. Siempre que nosotros no supiéramos nada de que Pepe ya había vendido a otra persona la nave, antes que a nosotros. Eso es “buena fe”. La buena fe se presume por lo que no hay que probarla. Pero ¡ojo! sí que se puede “desvirtuar” la buena fe cuando el desconocimiento o ignorancia de la realidad sea consecuencia “de la negligencia del ignorante” (esto último lo dice el Tribunal Supremo).

Si se adquiere una vivienda por donación o herencia u otro título gratuito, la protección del que adquiere seria la misma que tuvo el que trasmite.

  • Principio de Especialidad o Determinación:

Exige especificar los derechos reales que tienen acceso al Registro, en tres órdenes: especificación de la finca, del derecho inscrito y del sujeto titular del mismo.

  • Principio  de Legalidad:

Es un principio obvio.

Si se quiere inscribir un título o derecho tiene que hacerse de acuerdo a a la legalidad. El registrado de la propiedad  hace un enjuiciamiento sobre la legalidad de los documentos y sobre la validez y la eficacia de los negocios jurídicos contenidos en ellos. A eso se llama calificación registral. Por ejemplo si hemos comprado un solar, el registrador supervisa que los documentos que presentamos sean conformes a la legalidad.

  • Principio de Tracto Sucesivo:

Básicamente es que un acto que se quiera inscribir en el Registro de la Propiedad deriven de otro anterior.

Por ejemplo si compramos una vivienda a María. María está inscrita en el Registro de la Propiedad como propietaria. Cuando nosotros hemos comprado esa vivienda y la hemos inscrito en el Registro, ese derecho de propiedad sobre la vivienda es trasmitido por María a nosotros. Ahora somos nosotros los propietarios de la vivienda, de acuerdo al Registro de la Propiedad.

  • Principio de Prioridad:

Esta prioridad se determina por la fecha de inscripción.

Al hablar de prioridad se alude al hecho de que se hayan presentado títulos sobre una misma finca tendentes a dejar constancia de derechos que pueden ser compatibles entre sí o, por el contrario, excluyentes los unos de los otros.
Por ejemplo: Si tengo una casa con 2 hipotecas. La primera de esas hipotecas inscrita el 9 de Enero de 2017, tendría prioridad a la segunda inscrita el 24 de Febrero de 2018.

Asimismo, si adquiero una vivienda (adquiero por tanto, la propiedad)y tiene una hipoteca con el Banco Santander. Esto serían derechos compatibles. Mi derecho es el de propietario y por ello disponer de la vivienda. Y el derecho del Banco Santander, ser acreedor de mi hipoteca. Aquí no habría problema porque son derechos compatibles.

  • Principio de Rogación:

Este principio implica que para que se inscriba cualquier título o derecho se tiene que iniciar a instancia de parte interesada o por mandato judicial o administrativo. Se puede iniciar:

a) Por el que adquiera el derecho. Ejemplo: El comprador si hay una compraventa de un inmueble.

b) Por el que lo transmita. Ejemplo: El vendedor de ese inmueble.

c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir. Ejemplo: Si el comprador del ejemplo anterior muere, puede inscribir la adquisición sus herederos.

d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos. Por ejemplo si el comprador es declarado incapaz por ejemplo por la edad que tiene o porque tiene una enfermedad mental, si su representante legal es su mujer, ella puede inscribir el derecho de su marido que es el comprador y su representado.

  • Principio de Rango:

Muy relacionado con el principio de prioridad. Hay derechos con más valor y en consecuencia con más rango que otros.

Por ejemplo: Si tenemos una vivienda y le damos el usufructo a 20 años, a nuestro hijo  y ese usufructo lo registramos el día 20 de Enero de 2017. Si esa vivienda la hipotecamos para garantizar una deuda, Y esa hipoteca se inscribió el día 7 de Mayo de 2019. Tendría más rango el usufructo que se hizo antes.

También nos sirve el ejemplo de las 2 hipotecas en un inmueble una se hizo el 13 de Febrero y otra el 23 de Septiembre del mismo año. Tendría más rango la primera hipoteca.

  • Principio de Consentimiento:

Supone la posibilidad de inscribir actos dispositivos del titular registral sin la aceptación del favorecido por ellos. Por ejemplo si unos padres inscriben un usufructo a su hijo de 15 años para el uso y disfrute de una vivienda a 25 años, no tiene porque ser aceptado ese usufructo por el hijo que es el beneficiario. Si ese usufructo puede perjudicar a otra persona, sí que tendría que tener su consentimiento .

Por tanto, lo importante es que conste el consentimiento de quien pueda salir perjudicado por la misma, siendo irrelevante el de quien pueda resultar beneficiado.

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